Wenn überall Touristen wohnen

Airbnb boomt. Gerade jetzt, wo in Israel Saison herrscht. Doch die Alternative zum klassischen Hotel kann zum Problem werden, wenn immer mehr Apartments in Ferienunterkünfte umgewandelt werden – besonders auf einem so angespannten Wohnungsmarkt wie dem in Tel Aviv…

Von Ralf Balke

Die Anzeigen sind fast alle nach dem gleichen Muster gestrickt. „Charmantes Apartment im Herzen der Stadt“, „Loft mit atemberaubenden Ausblick“ oder „Studio in Strandnähe.“ Für Preise, die abhängig von der Saison, der Verweildauer und natürlich der Lage bei rund 40 Euro pro Nacht beginnen, kann dank Airbnb jeder zum Teilzeit-Tel Aviver werden und in das Leben der „Stadt, die niemals schläft“ – so jedenfalls die Eigenwerbung – eintauchen. Und in der Tat, die Entwicklung ist atemberaubend: Besorgten sich 2014 noch 155.000 Menschen auf diese Weise ihre Unterkunft in Israel, so waren es 2017 schon rund 300.000. Tendenz weiter steigend. Und längst beschränkt sich das Angebot kaum noch auf ein Airbed, also eine Luftmatratze, sowie ein Frühstück, wofür die Abkürzung des Namens der 2008 gegründeten Internetplattform ursprünglich stand. Von der einfachsten Butze bis hin zur Luxusvilla reicht mittlerweile die Palette. Zudem geht es nicht mehr darum, seine vier Wände in Abwesenheit ganz oder teilweise anderen zu überlassen, um auf diese Weise die Urlaubskasse aufzubessern oder sich ein paar Euro zusätzlich zu verdienen. Die Mehrheit der über Airbnb in Tel Aviv vermittelten Angebote haben keine „richtigen“ Bewohner mehr, sondern sind verkappte, ganzjährig vermietete Ferienimmobilien. Genau das bereitet vielen Bewohnern der Stadt mehr schlaflose Nächte als ein paar besoffene Easyjet-Party-Touristen.

Denn 8.000 dieser Apartments, Studios oder Lofts bezeichneten Objekte werden allein in Tel Aviv via Airbnb angeboten, so die aktuellen Zahlen. Das ist deutlich mehr als die Hälfte des gesamten Angebots in Israel. Ermittelt hat diese AirDNA, ein Unternehmen in Denver, Colorado, das regelmäßig die Daten von über drei Millionen Wohnmöglichkeiten an 25.000 verschiedenen Orten weltweit auswertet, die auf der Internetplattform vermittelt werden. Zum Vergleich: In der Millionenstadt Wien mit seinen 900.000 Wohnungen sind es gerade einmal 2.000. „All diese neuen Touristen-Apartments fielen natürlich nicht vom Himmel“, kommentierte Moshe Gilad in der Zeitung Haaretz diese Zahlen. „Sie wurden langfristig dem Wohnungsmarkt entzogen, weshalb es auch kein Wunder ist, dass die Mieten hier durch die Decke gehen.“ Anders ausgedrückt heißt das: 4,5 Prozent aller Wohnungen der Stadt werden mittlerweile nur noch an Touristen vermietet. 3.700 der Airbnb-Offerten sind Ein-Zimmer-Objekte, 2.700 bieten zwei und ungefähr 1.000 drei Räume an. Die übrigen verteilen sich auf temporär zur Verfügung stehende WG-Zimmer oder sonstige Unterkunftsmöglichkeiten. Kurzum, die absolute Mehrheit dieser Immobilien steht für Israelis, die dauerhaft ein Dach über den Kopf suchen, einfach nicht mehr zur Verfügung. Oder sie müssen tiefer dafür in die Tasche greifen. Diesen Airbnb-Effekt auf die Mietpreise bezifferte der Mathematiker Dr. Yoav Kerner von der Ben Gurion Universität in Beer Schewa jüngst auf 324 Schekel, rund 75 Euro im Monat, die zusätzlich fällig werden, um eine Anderthalb- bis Zwei-Zimmermietwohnung in Tel Aviv zu bezahlen.

Was die Statistik aber gleichfalls zutage förderte, ist die Tatsache, dass Profis die Mehrheit der Angebote ins Netz stellen. Denn 5.000 dieser Objekte gehören gerade einmal 800 Eigentümern. Oftmals sieht es folgendermaßen aus: Die Kinder erben von ihren Eltern eine große Wohnung irgendwo im alten Norden Tel Avivs, im angesagten Florentin  oder in dem Bereich, der Lev HaIr heisst, zu deutsch: Herz der Stadt, und in unmittelbarer Nachbarschaft zum Rothschild Boulevard liegt. Dann wird diese in zwei bis vier Mini-Apartments aufgeteilt, ein paar Einfach-Möbel bei Ikea geshoppt, fertig ist das, was in den Anzeigen so großspurig „Studio“ genannt wird. Und mit diesen lässt sich ein Vielfaches an Geld verdienen, wenn man sie nicht an Studenten oder junge Paare vermietet, sondern an Touristen, die beispielsweise 800 Euro für zwei Wochen in einer Airbnb-Bleibe als preisgünstigere Alternative zum teureren Hotel betrachten. Das Nachsehen haben vor allem jüngere Israelis, die eine kleine sowie bezahlbare Wohnung suchen und bei diesen Preisen natürlich niemals mithalten können. Und die Airbnb-Angebote werden immer mehr. Dabei ist Tel Aviv eine kleine Stadt, weshalb im Unterschied zu vielen anderen Metropolen die Zahl der Apartments ohnehin schon klein ist. Dennoch weist man im Verhältnis zur Gesamtzahl der Wohnungen 3,1 mal mehr Airbnb-Unterkünfte aus als beispielsweise New York.

Von der ursprünglichen alternativen Idee der Sharing-Economy ist also nicht mehr viel übrig geblieben. Aber Tel Aviv hat noch ein paar weitere Besonderheiten zu bieten. So hält sich die Zahl der Airbnb-Übernachtungsmöglichkeiten ziemlich genau die Waage mit der der Hotelzimmer. Das ist wohl einzigartig im internationalen Vergleich, wo eher die Faustregel gilt: 30 Prozent aller Übernachtungen werden über Airbnb vermittelt, 70 Prozent gehen auf das Konto von klassischen Hotels, Pensionen oder Hostels. Und trotz dieser Fifty-Fifty-Situation und der Tatsache, dass sich das Volumen des Geschäfts von Airbnb in Tel Avis in etwas mehr als zwei Jahren glatt verdoppelt hat, sind auch die Hotels zumeist ausgebucht. Ihr Geschäft hat bis dato kaum durch den Newcomer im Internet gelitten. „Selbst außerhalb der Saison liegt die Belegungsquote oft bei 75 Prozent und mehr“, so Tourismus-Expertin Professor Aliza Fleischer von der Hebräischen Universität. „Ohne die Airbnb-Angebote würden wohl viele Touristen, die nun dank der vielen Billigflüge Tel Aviv auf dem Radar haben, gar nicht erst hierher kommen.“ Denn die Stadt ist sündhaft teuer. So kürte jüngst das Statistik-Portal Statista Tel Aviv zur teuersten Metropole der Welt für Geschäftsreisende. Im Durchschnitt müssen sie dort 272,75 US-Dollar für eine Übernachtung hinlegen, selbst Zürich, Tokio und Genf sind günstiger zu haben. „Unser Ziel ist daher auch ein Ausbau der Hotelkapazitäten“, so Amir Halevi, Generaldirektor vom Tourismusministerium. „Denn 2017 wurde mit wohl über 3,5 Millionen Gästen wohl ein neuer Rekord aufgestellt.“ Deshalb fühlt sich das klassische Hotelgewerbe noch nicht von Airbnb unter Druck gesetzt und kann auch weiterhin gesalzene Preise für seine Zimmerangebote verlangen.

Die Gruppe der Vermieter von Airbnb-Unterkünften darf sich ebenfalls über reichhaltig fließende Einnahmen freuen, die zudem am Finanzamt vorbei in ihre Taschen wandern. Manch einer von ihnen macht locker über 40.000 Euro mit seinen „Studios“ im Jahr, wie die israelischen Steuerbehörden kürzlich bei Stichproben und undercover herausfanden. Die Umwandlung von größeren Wohnungen in mehrere kleinere Apartments, die dann über Airbnb angeboten werden, kommt quasi der Lizenz zum Gelddrucken gleich. Sind in der Sommersaison alle ohne größere Pausen belegt, lassen sich mit einem 15-Quadratmeter-Objekt schnell 1.000 Euro und mehr im Monat einfahren. Hat man gleich drei oder vier davon, läppert sich da einiges zusammen, weshalb nun das Finanzamt Airbnb dazu zwingen möchte, von den israelischen Anbietern auf ihrer Plattform die Einkommensteuer einzutreiben und an die israelischen Behörden weiter zu überweisen – schließlich stößt nicht nur in Israel das Geschäftsmodell von Airbnb dem Fiskus unangenehm auf. Weil das Geld, das Airbnb beispielsweise in Deutschland oder Frankreich verdient, im Unternehmenssteuerparadies Irland, von wo aus die Internetplattform offiziell ihr Europa-Geschäft betreibt, abgerechnet wird, soll nun auch die EU-Kommission in dieser Sache tätig werden.

Aber die Israelis werden ebenfalls zunehmend aktiv. So ist im Frühjahr unter der Leitung von Ofri Shalev von der nationalen israelischen Steuerbehörde eine Kommission ins Leben gerufen worden, die Empfehlungen für das Finanzministerium ausarbeitet, welche anschließend der Knesset zur Abstimmung vorgelegt werden sollen. Ziel ist es, die Einnahmen, die ein Airbnb-Anbieter erzielt, mit 15 bis 20 Prozent zu besteuern, wenn diese höher als 5.000 Schekel, rund 1.200 Euro, im Monat pro vermieteter Einheit liegen. Zugleich darf keiner – je nach Vorschlag der zur Diskussion steht – fünf oder zehn solcher „Studios“ besitzen. Wenn aber die Vermietung über Airbnb die einzige Einnahmequelle eines Immobilieninhabers ist und mehr als 25.000 Schekel, rund 6.000 Euro, im Jahr damit gemacht werden, sollen genau die Steuersätze in Kraft treten, die bereits für Freiberufler gelten. Umgekehrt dürfen die Besitzer der Objekte ihre Ausgaben zur Instandhaltung und Renovierung steuerlich geltend machen dürfen. Eine endgültige Entscheidung ist noch nicht gefallen, nur eines weiss man jetzt schon: Die Besitzer werden einen Teil der drohenden Steuerabzüge garantiert auf den Preis draufschlagen. Und das Problem mit der Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum in Tel Aviv ist damit gewiss noch nicht gelöst.

Bild oben: Screenshot Airbnb

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